北京有哪些小户型别墅？
目前北京的别墅市场，主要是指郊区纯墅区（即无住宅类房屋规划许可的项目），从产品形态上主要分为四类，即独栋别墅、合院别墅、叠拼别墅和洋房。 其中，独栋别墅又分为城市独栋和农村独栋；前者由单一家庭拥有，容积率低于1，一般距离城区较近，配套完善，但占地面积大，开发强度低，可供开发的地块越来越少；后者则多位于远郊，容积率可达2.5以上，可开发性强但配套不完善，交通不便利，同时由于土地来源多为宅基地，属于历史遗留用地问题，手续不完善，在交易过程中存在一定风险。
以上四种别墅，从占地面积到容积率，均正负相差不大。
接下来要说的就别墅的户型设计，这直接影响到居住的舒适度与得房率，也是购房者在选购别墅时重点考虑的因素。 常见的别墅户型以四室两厅四卫为主，也有三室一厅三卫或五室两厅四卫等，面积一般在300平方米左右。
而不同别墅项目的户型虽然大体相同，但由于各房间尺度尺寸及空间分割的不同，导致居住舒适度各有高低。 在我看来，影响别墅居住舒适度的关键因素有：卫生间干湿分离、卧室是否带私人卫浴、厨房是否独立开、餐厅大小以及庭院或者露台的面积等等…… 而这些因素又直接关系到生活动线、收纳空间和能源消耗等问题。
这里简单举一个例子进行说明： 如果家里有了小宝宝后，考虑到婴儿的特殊性，需要布置一张安全床，普通别墅的大开间就会非常不便，这时如果有独立的儿童房则非常方便。 我们在买房的时候，除了要考虑自己的需求之外，还得适当满足未来可能产生的新需求，比如老人同住的需求、孩子成长的需要或者是二胎的需要等等...... 毕竟房子是住一辈子的事情，居住舒适性很重要！