赠送阳台能反悔吗？
案情简介 A与开发商签订购房合同，约定A购买涉案房屋及一个面积为10㎡的封闭阳台，房价款35万元整。 2016年8月份，A办理了收房手续并于同月开始装修。在准备封阳台时，被物业公司告知封闭阳台需要经过其批准并额外收取2万元的费用。因A认为该行为存在乱收费情形，故没有交纳这笔费用也没有对封闭式阳台进行施工。 在之后的一段时间里，A一直找开发商、物业和居委会反映情况无果。无奈之下，A将开发商诉至法院请求确认原被告之间的商品房买卖合同中有关赠送的10平方米封闭阳台的条款合法有效；判令开发商交付10平方米的封闭阳台给原告；案件诉讼费由被告承担。
裁判结果 一审法院判决驳回诉讼请求 二审法院判决撤销一审判决;开发商向A支付房屋差价损失1.8万元 本案为商品房销售合同纠纷，争议的焦点是开发商是否具有违约行为以及应否承担相应的法律责任。结合双方的诉辩主张，本院评析如下：
一、关于开发商是否有权单方变更或撤销合同中相关条款的问题？ 对于开发商来说，将尚未建成的房屋作为合同标的物出卖于买受人，其目的是取得购房款项用于建设资金回笼以实现盈利的目的。但是开发建设的周期一般较长，在此期间的市场变化、政策调整等情况往往会导致房屋的售价发生较大变动从而影响开发商的利益。因此，为了避免风险，开发商在与购房者订立合同时往往会与买受人就价格、面积等因素作出相应的约定，以此确定双方的权利义务内容。对于开发商来讲，为了维护自身的利益，可以采用一定的手段来平衡市场带来的不确定因素的影响以保证其利益的完整实现。本案中，由于开发商与A签订的《商品房买卖合同》中明确约定了所售房屋及其附属设施的具体情况，且A所购房屋的实际建筑面积与合同约定一致，开发商并未存在违约的行为。但在实际执行过程中，开发商却拒绝按照合同的约定履行交房义务，而是要求买受人向其缴纳额外的装修保证金后方可接收房屋并且不能自行封闭阳台。虽然开发商提供了业主临时管理规约作为其主张权利的依据，但该规定系其单方面制定的格式性条款，其中关于封闭阳台需经审批的相关约定明显加重了业主的合同责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款”而无效。根据我国立法精神，对于违反法律强制性规定的格式条款应当认定无效。据此，开发商无权依据上述规定限制业主对涉案封闭阳台行使自由处分的权利，亦不应以业主未遵守其临时管理规约为由拒不履行交房义务。
二、关于开发商是否存在违约行为并对A造成损失的事实认定问题？ 根据我国相关法律的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，否则应自行承担举证不能的不利后果。具体到本案中，首先，关于开发商是否存在未按合同约定向A移交符合约定的房屋的争议，从现有证据来看，无论是双方签字确认的《竣工初验交接表》还是A提供的与物业公司工作人员沟通的视频资料都显示涉案房屋已经具备交付条件，A也已于2016年8月接收了房屋并开始装修。对此事实，应当依法予以认定。其次，关于开发商是否应当赔偿A房屋差价损失的问题。根据我国相关法律规定，对于买受人因出卖人的违约行为而遭受的损失，除合同有特别约定外，出卖人均应予以赔偿。本案中，虽然双方在商品房买卖合同中对房屋的交付标准作了明确且具体的约定，但由于开发商擅自改变交付状态，导致涉案房屋无法按原合同约定的状态交付买受人。因此，对于A提出的应当按照原买卖合同单价与实际单价差额计算房屋价值损失的诉求理据充分，依法应予支持。但对于A主张的房屋增值部分损失，因其未能举证证实，本院不予认可。关于封闭阳台的面积问题，根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的相关规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。据此，依照测绘机构出具的房地产面积测算技术报告书所载明的结果，涉案房屋阳台面积为6㎡，比《商品房买卖合同》中所约定的10㎡少了4㎡。由此，参照双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于房屋价格的约定，两者相差4㎡即差价款约2万余元。因此，开发商应按照此标准向A返还相应价款的损失。至于A要求退还多交的物业费的诉讼请求，由于其仅提供了物业费收据的复印件，且其与物业服务公司之间纠纷的性质不属于本案处理的范畴，故对其该项请求本院难以支持 一审法院认为开发商不存在违约行为的结论与事实不符，进而驳回了A的全部诉求。二审判决撤销了一审判决，改判开发商向A支付房屋差价损失1. 8万元。 本案判决对审判实践具有重要的指导意义，主要有以下几点：第一，开发商通过制定业主临时管理规约等方式任意更改商品房买卖合同中的相关内容，加重了业主的负担，属于典型的格式条款，此类条款应当认定为无效；第二，开发商擅自变更房屋交付标准，致使合同目的无法实现的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的等违约责任。