北京二环东城区别墅？
1、首先，从历史的角度来看。过去二三十年，中国的城镇化速度非常快，大量农村人口涌入城市，因此过去房地产的开发重点主要在新城和郊区；但最近几年，国家对“高杠杆、高负债”的地产企业进行了宏观调控，同时随着户籍制度的改革，农村人口进城的门槛逐步提高（比如落户、购房、子女入学等），并且有“回流”的趋势（详见《2014-2017年中国人口流动与城镇化发展分析》），所以未来一段时间，城市房地产重点可能转向老城改造与复兴。
2、其次，从微观角度来说。个人认为老城里是否适合别墅主要取决于两个因素：一是地价，二是容积率。 我们先来算地价的账。目前北京的住宅用地出让都是限价的，比如最近一次拍出的住宅地块，溢价率就达到了58%，而未来的售价也受到限价的影响（参见《【市场】地王来了！通州土拍揽金308亿 房价要涨？》）。不过，这样的限价政策会抑制开发商的拿地积极性。另一方面，像清华附中入驻房山良乡等地，也会增加当地的地价。
我们再来看看容积率的问题。众所周知，一般居住用地的容积率上限是1.6，如果是商业用地的话，则不超过5.0（具体的规划用地指标可以查看《北京市城市规划指标暂行规定》）。而我们上面说的别墅一般都是独栋别墅，也就是每栋楼的容积率都小于1.6。不过，近年来也有一些联排别墅产品出现，这类产品的建筑面积一般在200平方米左右，相当于多层住宅的容积率水平，应该说是在可接受的范围之内的。
综上，我个人认为，只要地价和容积率这两个因素中有一个不能达到要求的话，那么这个地区就不太可能适宜建造别墅。 当然，除了考虑地价和容积率之外，我们还需要考虑的是：经济承受能力、交通的便利程度、环境的承载力等等，这些都是我们应该考虑的要素。